12月10日，市政府正式颁布《北京市房屋租赁管理若干规定》（市政府令194号）（以下简称“规定”），规定将于2008年1月1日起实施；该办法对于规范北京市租赁市场，管理外来流动人口具有积极的意义；租赁管理办法征求意见稿在一年后，终于正式出台，与去年11月出台的《北京市房屋租赁管理办法征求意见》（以下简称“意见”）相比，新规定取消了“月付房租”的条款，强化了政府的职能及责任；对于经纪公司，仍然实行“房屋租赁经纪委托代理业务实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金分帐户管理等资金监管制度”。具体来看，新规定主要有以下四个亮点：
首先，取消“月付房租”，付款方式不做硬性规定
去年的《意见》中规定“房地产经纪机构与租赁当事人约定直接向承租人收取租金的，每次不得收取超过一个月的租金”；现在出台的新规定中取消了这一条款；“链家地产”市场研发中心认为，月付房屋主要是避免经纪公司挪用客户租金，因为季付、年付房屋租金容易在通过经纪公司账户时形成大量的沉淀，对客户租金安全形成一定的隐患；但是，租金的安全不在于采取月付还是季付，而最根本的在于通过经纪公司租赁的，客户交付的房租是否能够与业主收取的房租时间基本同步，如果能够实现客户交付房租与业主收取房租之间不存在时间差，从而不会出现客户房租的滞留，就可以解决房租的安全问题。而且从市场的角度来说，北京房屋租赁市场整体来说也是出于“供不应求”的状况，对于许多业主来说，也并不希望按月收取房租，这样会花费业主的更多的时间成本和机会成本。因此，取消“月付房租”规定，对付款方式不做硬性规定，应该是符合市场的一种规律。
其次，明确“办理房屋出租登记不得收费”，不登记则罚款
房屋出租实行登记制度早已有规定了，但是实际的房屋租赁备案比例并不高，其中主要原因有两点：首先，居民对出租房屋进行租赁备案的意识较为淡薄，既是嫌麻烦，也是为了避免缴纳税费；其次，强制租赁备案政策的实际操作依然存在瓶颈，其中最主要的是管理部门对于庞大而分散的租赁市场是否有足够的精力和时间来管理；而在新规定中，第二章第一条就规定“本市实行房屋出租登记制度。办理房屋出租登记不得收费”；一方面重申了房屋登记制度，另一方面也打消了部分业主的顾虑，办理房屋出租登记是不收费的。同时，新规定也加强了不进行房屋登记的处罚力度；去年的《意见》的相关处罚只是“未办理房屋租赁登记手续的，责令限期改正”，对于业主的警示作用是有限的，而今年的新规定明确指出如果不登记，政府就要予以罚款；其中第二十八条规定，“未按照规定办理房屋出租登记、变更、注销手续的，责令改正，处200元以上500元以下罚款”，“链家地产”市场研发中心认为，一方面在登记时不收费，一方面对不登记行为加强处罚力度，这对于促进房屋出租登记备案是非常有积极意义的。
第三，转租规定有所放宽，不再直接叫停“二房东”
去年的《意见》曾明确规定“不得擅自转租、转让、转借承租房屋”；这样是为了杜绝由“二房东”所引起的安全隐患；而在新规定中，这一条已经去掉了，改为“转租应当遵守国家和本市有关国家安全管理的规定”，同时，去年的《意见》中曾规定出租房屋“楼房人均使用面积不低于7平方米”、“平房和单位用作集体宿舍以及分割出租房间或床位供人留宿的,人均使用面积不低于4平方米”，这样的规定也是为了限制“二房东”在出租给多人时造成使用面积过低。
而在新规定中，这些面积的限定也不再具体的硬性规定；但是，这并不会降低房屋租赁的安全问题，因为在此次的新规中明确了“出租房屋的安全由房屋所有权人负责”，并且在法律责任中明确了出租中存在的系列问题进行相应的经济处罚规定，比如出租的房屋存在治安、消防安全隐患的，责令改正并可处1000元以上3万元以下罚款，这些都会增强房屋所有人对承租人群的动态严格管理。
第四，与物权法相冲突，“民宅禁商”出现松动
去年的《意见》中，对于出租房屋要求“居住房屋不得用于生产经营,不得擅自改变房屋使用性质”，这也成为“民宅禁商”政策最好的依据；而此次新规定中，对于住宅的用途规定是“不得利用租赁房屋从事非法生产、加工、储存、经营爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质和其他违法活动，不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活”；显然，以上的房屋用途只是限制了危险物质和其他违法活动，并没有完全限制出租人或承租人对房屋用途的使用。对此，“链家地产”市场研发中心认为，新规定中关于“民宅禁商”的表述，是10月1日起实行的《物权法》是相关联的，因为《物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，“民宅禁商”与这一条规定应该说形成了一定的冲突，因此，房屋租赁新规定在这方面也有所松动。
最后，“链家地产”市场研发中心认为，从规范京城房屋租赁市场、保障房屋出租安全角度来说，此次规定都将具有积极的推动作用，并且通过明确的职责确定，包括管理机构的职责、出租人的职责、承租人的职责以及经纪公司的职责，将会进一步促进京城房屋租赁市场的安全、有序、快速、健康的发展。
（摘自：焦点房地产网）