“结合各国经验来看，预售是目前商品房销售的主要手段，中国采取预售制度是与国际房地产市场主流销售方式相符的。但是，国际上的预售制度是有相应的制度作为保证的，中国预售制度中的不合理因素却给某些开发商空手套白狼留下了可乘之机。”关于期房合算不合算的问题，再次掀起了业内对此话题的讨论，继吕大龙、李文杰等开发商发表看法后，律师陈旭也发表自己的观点。

　　� 各国预售有制度保障 中国开发商却能空手套白狼

　　陈旭介绍，据目前了解到的美国、日本、英国、韩国的情况，无一例外的存在预售情况：

　　日本的情况：只要项目获得合法的建筑许可，不管是否开工都可以预售。预售时签订合同，预定总价与交付日期，购房者支付定金（房款10％左右），房屋交付使用时购房者支付余款；支付余款时再决定是否进行银行按揭。

　　韩国的情况：样板房期间就可进行预售。首付为全款的20-30%，可在一年内分步付清，剩余款项可申请按揭。

　　英国的情况：新房与二手房一样，一般通过代理机构购买，代理机构通过名为Offplan Investment的投资计划为客户购买期房，对于是否开工没有限制。英国期房的价格可比现房便宜20％，购房者可以获得按揭贷款。

　　而美国的情况最具有代表性，美国的新房销售数量仅次于中国，而预售占新房销售比例为75%。

　　但是，陈旭强调，国际上的预售制度是有相应的制度作为保证的，比如，为防止不良开发商吞没预付款，银行可要求信用不显著的开发商或新成立的开发商将预付货款存放在银行的托管帐户内，直到房屋建造完成。但信誉卓著的企业不受此限制。在支付保证金后，购房者可以立即向银行申请抵押贷款，按揭成数一般为总房价的70%。但按揭贷款一般在房屋建造完成后发放，金融机构在发放抵押贷款时往往对完工有一个确认标准。为保证贷款的安全，银行一般会在给与贷款许可前，对开发商的信用进行审验。如果购房者不能在开发商要求的时间期限内取得贷款许可，开发商可以选择终止合同，并将保证金退还给购房者。而如果购房者放弃购买，他们将失去已经支付的保证金。

　　陈旭说，其实国外的房屋预售许可制度较中国宽松。因为在中国，未开工的房屋是不允许销售的，而在美国此种方式正日益成为主流。但是，跟中国相比，在国外，不同的出售商和购房者会达成非常差异化的预售合约，而双方的信用情况对结果有重要影响。而且，签订预售合同后的付款一般都是分期的，不像中国是一次性支付给开发商。银行的抵押贷款一般在完工后再发放，但是在抵押贷款发放前，购房者可以获得抵押贷款之外的融资渠道，比如英国的过桥贷款和美国的建筑贷款。

　　陈旭说，在中国，正是由于一旦签署合同，无论是一次性付款，还是分期付款，或是按揭贷款，购房资金均一次性到了开发商手里，这就为开发商挪用预售资金、或干脆是空手套白狼留下了可乘之机。

　　� 如何加强预售环节的风险控制和防范措施？

　　陈旭介绍，目前我国商品房市场期房的销售比率约在70%左右。以北京为例，2004年至2005年上半年按商品房成交面积测算，期房销售占58%、现房销售占26%、二手房交易占16%，折算期房占新房销售的69％。

　　即将发布的REICO三季度报告也表明，预售是当前房地产增量市场的主要销售形式，现房销售面积与预售面积在同期商品房销售面积中的比例大约为38%和62%。住宅市场和办公楼市场以预售为主，预售比例在63%左右；商业用房市场现房销售和预售的比例相当；东部地区和西部地区商品房销售形式以预售为主，预售比例约为65%；中部地区现房销售和预售比例相当。房地产市场发展相对发达地区商品房预售比例较高。

　　然而，来自北京市消费者协会统计：2001年至2005年间，该会受理的房地产方面的投诉约2400件，房地产销售制度的不尽合理是导致消费者投诉的重要因素。

　　既然预售制度在当前不可避免，如何解决或者减少预售中存在的问题？

　　陈旭律师说，结合有关单位和专家的意见，建议进行风险控制和防范措施，比如严厉打击“无证预售”等违法行为；为制止“货不对板”现象，可以规定预售前必须建好“交房标准样板房”，给客户直观感受，规定样板房必须保留到交房入伙阶段，并采用拍摄并公证留存的方法；建立房地产企业信用评估和备案制度；对于虚假广告的行为处以罚款等。

　　在陈旭谈到的各种防范措施中，最行之有效的恐怕就是完善预售资金、按揭贷款监管机制，即参照国际社会经验，逐步推进专款专用账户管理、专款专个项目使用的原则，在具体执行中，可参照不同工期、不同企业信用来控制按揭贷款的发放节奏，按照公允的抵押评估来确定贷款额度，切实执行商品房完工前不得转让的规定等等，防止“烂尾楼“、延期交房的问题发生。

　　（来源：焦点房地产网）