目前各大商业银行发放的房地产贷款主要采取房地产抵押形式，银行一律要求借款人在贷款时必须办理商品房抵押贷款保险或住房抵押贷款综合保险（以下简称“房贷险”），其依据是中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第二十五条规定：“以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。”

　　众所周知，房贷险的初衷在于保障房地产抵押贷款的安全。但事实上，除特殊地区外，房贷险合同中所列的暴雨、洪水、台风等意外事件（地震又是除外责任）发生的可能性极小。即使遭受火灾水患，框架结构的房屋一般不易毁损，更不易灭失，即房屋本身的出险率极低，保险公司的实际赔付率接近于零，银行因此而面临的抵押风险同样极低。在这种情况下，银行却将办理房贷险作为房地产抵押贷款业务的一项必经流程，而购房者为了获得银行贷款，只能接受购买房贷险的要求。为此，消费者反响强烈。据浙江省消费者协会调查，93％以上的消费者对现行房贷险表示不满，认为这一做法违背了消费者的真实意愿，加重了消费者不必要的经济负担。

　　在具体办理房贷险过程中，银行和保险公司的做法同样存在着不少问题，主要表现在：

　　一、房贷险的强制性导致银行对借款人的资信状况反而放松了审查，逐渐形成依赖心理和侥幸心理，不利于从根本上提高其对贷款的把关能力和风险意识。

　　二、房贷险合同将银行列为第一受益人不符合《中华人民共和国保险法》第二十二条规定，即“受益人”概念只存在于人身保险中；而购买保险并支付保费的借款人却不是保险合同的最大受益人，一旦发生保险事故，借款人只能作为第二受益人享受剩余的保险权益，有违公平原则。在保险合同中规定银行为第一受益人，在理论上和实际中也是没有必要的，因为《中华人民共和国担保法》第五十八条明确规定在抵押的房产灭失或遭受损失后所得的赔偿金，应当作为抵押财产。

　　三、保险公司在实际操作时普遍要求投保人一次性缴清所有投保年份的保费，实质上相当于无偿占用了投保人十几年甚至几十年的利息收入。

　　四、对于购买期房的消费者而言，其缴纳保费时间自贷款之日起计算，而保险公司承保期限却自房屋交付之日起计算，导致消费者在该时间差内多缴纳了保费，实际保险年限低于投保年限。

　　此外，一些银行还存在指定保险公司的做法，不允许消费者自主选择保险公司。上述问题的存在，既侵犯了消费者的合法权益，也在一定程度上阻碍了银行个人住房贷款业务和保险市场的健康发展。而其主要原因在于中国人民银行在其《个人住房贷款管理办法》中关于强制购买房贷险的规定。

　　《中华人民共和国保险法》第十一条规定：“投保人和保险人订立保险合同，应当遵循公平互利、协商一致、自愿订立的原则，不得损害社会公共利益。除法律、行政法规规定必须保险的以外，保险公司和其他单位不得强制他人订立保险合同。”《中华人民共和国商业银行法》第五条规定：“商业银行与客户的业务往来，应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。”房贷险作为一项商业保险，理应遵循市场经济的基本规律，符合公平、自愿原则。根据《中华人民共和国立法法》第七十九条的规定精神，部委规章、规范性文件的效力低于法律和行政法规；因此，作为下位法的规范性文件《个人住房贷款管理办法》第二十五条规定与作为上位法的法律《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国商业银行法》的规定不符。同时，在抵押房屋出险率接近于零的情况下，房贷险对于保障银行抵押贷款安全的实际意义已不大。因此，无论从合法性还是必要性角度，作为部门规定的《个人住房贷款管理办法》都不应将购买房贷险作为办理房地产抵押贷款的强制性条件。为此，根据《中华人民共和国立法法》第六条、第八十七条和《中华人民共和国消费者权益保护法》第三十二条规定的有关精神，建议中国人民银行改变《个人住房贷款管理办法》第二十五条有关强制保险的内容，允许银行和借款人根据实际情况自主约定是否办理房贷险。

　　（浙江省消费者协会）