根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的有关规定以及《上海市消费者权益保护条例》赋予上海市消保委的职能，按照中消协《关于继续开展不平等格式条款系列点评活动的通知》要求，上海市消费者权益保护委员会开展了2004年不平等格式条款系列点评活动。　　7月14日，市消保委邀请本市法律界的知名专家和律师对房产中介和房产销售合同的格式条款进行点评。点评会经媒体报道后，许多消费者来信或来电反映此类房产中的“霸王条款”也曾发生在自己的身上，建议消保委在开展点评的同时还要督促这些企业予以改正。有关行业协会也表示，点评活动引起了整个行业的高度重视，很多企业将根据专家点评意见重新修订格式条款。　　为进一步规范本市房产交易市场，维护消费者的公平交易权，市消保委就本次点评中专家和律师认为的五类房产中介不平等格式条款和两类房产销售不平等格式条款向本市房产中介和房产销售企业发出公开劝喻。　　五类房产中介不平等格式条款是：　　一是强制缔约行为。　　居间合同规定消费者必须按承购条件签订房屋买卖合同。点评认为委托人虽要求居间人按指定的房屋、约定的房价和付款方式提供居间服务，但房屋买卖合同的条款并非仅限于上述内容，买卖双方基于其他因素而未能达成合意实属正常与正当。只要委托方不是恶意规避合同责任，应当允许不签订房屋买卖合同。该条款属于加重委托人责任、排除委托人权利的条款。　　二是强制授权行为。　　居间合同规定消费者要委托居间人按承购条件向出售方承诺、代付定金。点评认为这实质是居间人通过代理签约锁定房屋买卖关系，确保自己获取居间报酬。如果委托人说“不”，就不能签订居间合同。该条款排除委托人权利，违背了合同自愿原则。　　三是加重消费者违约责任。　　居间合同约定的诚意金远高于中介报酬，且如果消费者违约，要将诚意金作为对居间人的赔偿金。点评认为该条款将远高于居间报酬的诚意金作为委托人违约时的约定赔偿金或违约金，是典型的加重委托人责任的条款，违背了公平原则。　　四是中介方侵占买卖双方违约金。　　居间合同规定买卖双方如果违约，居间人有权分享其中二分之一的违约金。点评认为该条款混淆了居间合同和房屋买卖合同的关系，居间人将买卖合同一方应得到的权利被侵害后的救济据为己有，是典型的排除一方的权利的不平等条款。　　五是中介费超出规定标准。　　居间合同约定居间人按房屋成交价的1.5％作为中介费。点评认为该条款违反中介服务收费规定，超出中介服务规定的1％收费标准。　　两类房产销售不平等格式条款是：　　一是房产商侵占消费者购房预定金。　　房屋预定合同规定：如房产商与消费者洽谈不成，房产商按预定金的100％收取手续费。点评认为由于预定协议不可能穷尽预售合同中的一切条款，因此买卖双方对预售合同洽谈不成属正常情况，双方均不构成违约。然而，房产商却要消费者承担合同不能成立的责任，以手续费为由没收消费者的预定金，这种行为于法无据，于情不合。　　二是房产商减小自己的违约责任。　　房屋预定合同规定：房产商单方面解除《预定协议》，只需向消费者双倍返还预定金。点评认为房产商单方面解除合同属违约行为，应当承担违约责任，即赔偿因不能签订《上海市商品房预售合同》给消费者造成的一切损失。该条款属排除消费者权利的不平等条款。　　根据《中华人民共和国消费者权益保护法》以及《上海市消费者权益保护条例》的规定，上述不平等格式条款侵害了消费者的合法权益。希望本市房产中介和房产销售企业能引起重视，在一个月内对现有的各种格式合同进行自查，严格依照法律法规的规定对存在不平等格式条款的合同予以改正和重新修订，自觉维护消费者的公平交易权，提升整个行业的诚信经营水平。市消保委将依据《上海市消费者权益保护条例》对逾期不改的企业进行公开曝光。同时，希望广大消费者和新闻媒体对相关情况继续予以关注。上海市消费者权益保护委员会）