近日，北京市建委、市工商局共同制订了《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》的示范文本。两个示范文本定于3月15日正式推行使用。

　　新版《北京市商品房认购书》示范文本不仅适用于预售商品房，也可适用于现房项目的交易。该文本不是签订商品房买卖合同的必经程序，经双方协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。

　　认购书签订后进行预售合同签订的，合同主体不得随意变更。签订合同的买受人应为认购人本人或是认购人在其同一户籍内的或是预定时已明确的其他人员。

　　该示范文本对支付定金的期限、解除认购书和返还定金的情况作了以下约定：

　　（1）认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。

　　（2）认购人未在约定期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。

　　（3）对商品房买卖合同相关条款未达成一致意见的，在约定期限内本认购书自动解除，双方也可以协商解除认购书。出卖人应当在约定期限内将已收取的定金退还认购人。

　　（4）出卖人在认购人支付认购定金之日起至该认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，须向认购人双倍返还定金。

　　新版购房合同显示了八大变化：

　　1、规定和提示了买房基本内容和交易中重要事项

　　本次制订的商品房预售合同第一部分为房屋交易的基本内容，主要包括合同双方当事人情况、项目建设和预售依据、所售房屋层数、面积、户型、分摊等基本情况、抵押情况、计价方式、价款及付款方式等内容。此部分内容包括示范文本中的第一至六条，要求开发企业与购房人签订合同时，与其申请预售许可时向政府提交的项目情况和楼盘表信息及进行预售登记的相关信息相一致，从而增加预售商品房信息的透明度和对称性。

　　合同示范文本第七条起侧重双方对房屋具体事项的约定，在原有条款的基础上，增加了对商品房质量、装饰、设备标准和节能措施的约定；并对房屋交接、设计变更进行单独约定。该部分在不与相关法律法规、规定相抵触的情况下，强调了双方应具体协商自主约定。

　　2、细化了商品房交付条件

　　在商品房交付时以下条件为可选择条件：

　　（1）该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。

　　（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。

　　（3）出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明。

　　（4）满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。

　　其中满足第1、2条为《北京市城市房地产转让管理办法》规定的最基本的交付条件。此外，当事人还可协商其他方案作为商品房交付的条件。

　　3、两种特别严重质量问题可退房

　　按照建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》的规定，住宅工程质量问题应在销售合同中明确。本次制订的《北京市商品房预售合同》示范文本提示，开发企业建设商品房必须使用合格的建筑材料、构配件，房屋质量符合国家工程质量规范、标准和设计文件的要求。开发企业交付使用的商品房地基基础、主体结构质量、室内空气质量经检测不合格的，购房人有权退房；开发企业交付商品房时有其他问题的或未达到约定标准的，开发企业应承担修复和赔偿责任。对工程质量问题发生争议的，可委托有资质的建设工程质量检测机构检测。

　　4、提出了节能措施的约定

　　能源问题是关系我国长远发展的战略问题。随着房屋建设的快速增长和房地产市场的竞争激烈，节能建筑造价高。采暖、空调、热水供应、照明、电梯等在建筑中的能源消耗问题越来越严重。因此政府推广节能的作用很重要。通过合同来对节能措施做出约定，为实现城市建设可持续发展，提高人们的节能意识有重要意义。同时对居民居住能源成本的节约大有益处。

　　5、停车场会所等按约定日期达到使用条件

　　开发企业应承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件；公共绿地、道路、停车场，幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等其他设施也应按约定的日期达到使用条件。

　　6、购房人决定是否同意委托代缴税费

　　买房人对开发企业入住时必须先交公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费，存在较大争执，甚至引起集体上访。本次制订的《北京市商品房预售合同》示范文本提示双方在签约时可就有关税费的缴纳是否委托进行约定。购房人不同意委托开发企业代缴公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费的，购房人必须按有关规定自行依法缴纳。当事人双方就交费的具体事宜应进行约定。

　　7、明确了产权登记内容

　　合同中明确了开发企业办理初始登记手续的责任，出卖人应当在约定时间完成该房屋所在楼栋的初始登记工作，取得该房屋所在楼栋的权属证明。商品房交付使用后转移登记手续的办理应是买卖双方共同的责任，双方须按有关规定交纳契税、维修基金等税费，可以共同向产权登记机关申请办理房屋权属转移登记，购房人也可以委托他人办理房屋所有权证，委托办理的，相关费用在签订商品房预售合同时约定。

　　8、规范了前期物业管理

　　本次制订的《北京市商品房预售合同》示范文本约定开发企业应明确所售商品房前期物业管理企业的名称，该物业企业必须已取得物业管理资质，同时还需约定地上停车费、地下停车费的收费标准。